中环商地王估值跌60% 招标或延期

admin 4周前 (09-28) 快讯 12 0
中环商地王估值跌60% 招标或延期 第1张

疫情频频拖累经济 营商环境连续疲弱

本港去年受连场暴力示威影响,今年又遭疫情及美国制裁等袭击,经济及商业气氛疲弱,商业用地价钱亦不停下滑。下月便进入港府第三财季(10月至12月),政府日内将宣布新一季卖地设计,香港文汇报翻查资料,中环新海滨民耀街用地原本放置于本财季(第二财季)内发售,但至上周仍未推出招标,市场估量政府或因应市况作出延期招标放置。普缙团体7月时对该土地估值仅370亿元,较今年2月时最高估值920亿元下调近六成。

■香港文汇报记者 颜伦乐

为应对疫情及经济下滑等影响,政府推出的多轮纾困措施加剧了财政赤字,政府预计本财年财赤会大幅增至约3,000亿元,而香港卖地收入占去年库房收入四分之一,属最大收入泉源,稳固的地价收入无可避免成为政府减赤选项之一。当中最值钱的中环商业地王是本财年库房收入的要害。但现时疫情频频,本港经济又陷入负增长,商业气氛疲弱,影响商业地价值,若此时赶急推出中环地王,未必能够卖出好价钱,也会大幅削减了日后减赤的弹药。

硬推土地将影响库房收入

凭据仲量联行最新揭晓的《香港地产市场考察》,整体甲级写字楼租金8月按月下跌1.7%,中环甲级写字楼租金跌幅仍为各区最高,租金按月下跌2.5%,原因是空置率已升至6%,为2005年12月以来最高。区内新租赁成交寥寥可数,其中部门个案为租户原区搬迁至其他写字楼以节约成本。

香港文汇报翻查资料,政府原本是放置中环地王于本财季招标,但本财季已来到尾声,中环地王依然未见踪影,难免令人疑惑招标放置是否有所更改。香港文汇报上周向政府查询招标进度,政府未有正面回应,只示意「一如以往,卖地放置会适时作出宣布」。有市场人士信赖,因地价大跌,政府或会延迟推出土地,以免地价价值大跌对库房所造成的影响。

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西九商地低估值46%成交

资料显示,这幅中环核心区商业地位于皇后像广场以北,相近国金2期,占地51.6万方呎,分为3A及3B两期生长,总楼面逾184万方呎。政府曾预告土地将接纳「双信封」式招标,除标价外,技术细节及设计亦会思量在内。今年2月尾,普缙团体对土地估值曾达920亿元,每呎楼面地价5万元,但至7月时已下调至370亿元,估值足足大跌近六成。

事实上,受到去年连场暴力示威影响,本港营商环境急剧恶化,商业土地的价值急挫,显著如西九龙港铁站上盖商业地,去年初时市场估值约达千亿元,然而自去年6月份因修例风浪引发越来越猛烈的暴力流动后,测量师已不停下调土地估值,到去年11月招标时的最高估值已降至791亿元,最后由新地以约422亿元投得,成交价较市场下调了的最高估值791亿元,还低46.65%。

铜锣湾商地有望下季登场

不外,华坊咨询资深董事梁沛泓以为,下财季或会有另一幅珍贵商业地可能推出,位于铜锣湾加路连山道商业地,土地由前机电工程署总部改划而成,占地约15.9万方呎,可建楼面107.6万方呎,当中包罗一所区域康复中央及幼儿中央、一个不少于125个停车位的民众停车场,以及公共交通上落客设施,此外亦需提供最少6.5万方呎民众休憩用地。

梁沛泓剖析,随荍げ陬鞲峊[路连山道旧楼群,包罗希云大厦、礼信大厦、礼希大楼、礼云大楼、礼加大楼及加路连大楼的重修,该地段将有一番新情景,有利此商业地的价值。他对土地估值达161亿元至172亿元,每呎楼面地价约1.5万元至1.6万元。值得注意,铜锣湾大地主希慎在土地周边有多个商业项目,包罗希慎广场及礼顿中央等。

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